PRESTAMO HIPOTECARIO

La mayoría de las personas que deciden comprar una casa deciden solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera para hacer frente al pago de la misma. Por ello, lo primero que uno debe hacer es informarse bien de las obligaciones que se van a contraer.

1.-Petición de préstamo

2.-Escritura pública ante el notario

3.-Inscripción del préstamo

4.-Cancelación

5.-Gastos de la operación

6.-Novación y subrogación de préstamo

PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Hay dos elementos diferentes y complementarios:

Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un banco o caja), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor).
La hipoteca, que es la garantía que el deudor, proporciona a quien le presta el dinero. Consiste en que un inmueble se fija como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, el banco o caja de ahorros podría, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para pagar a otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Al tener el banco una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales.

El inmueble, salvo que se procediera a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar.

Esta no es la única forma de garantía posible. Con frecuencia, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añada una fianza, que consiste en que una o varias personas respaldan al deudor, obligándose a pagar si éste no lo hace.

Responsabilidad universal: No hay que olvidar que el deudor del préstamo responde con todos sus bienes, presentes y futuros, del pago del préstamo hipotecario. Si la venta del inmueble hipotecado no llegara a cubrir la deuda, la entidad que concedió el crédito exigirá que el deudor responda con cualquier otro bien que tenga o que, en el futuro, pudiese tener.

Responsabilidad limitada al inmueble hipotecado: No obstante, hoy en día hay entidades que conceden préstamos hipotecarios en los que la responsabilidad del deudor se limita única y exclusivamente al inmueble hipotecado, quedando liberados, en caso de impago del préstamo, todos los demás bienes que el deudor tenga o pudiese tener en el futuro.

1.- Petición de préstamo

1-A Qué cantidad pedir

1-B Obtener información de varias entidades de crédito mediante la FIPRE= Ficha de Información Precontractual

1-C. Solicitar el préstamo y obtener la FIPER y la Oferta Vinculante

1-C.1.El capital concedido

1-C.2.El plazo de amortización: nº de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, así como las implicaciones de amortizaciones parciales.

1-C.3.El interés: nominal inicial, el índice de referencia para posteriores revisiones, el diferencial a añadir al tipo de interés revisado, las cláusulas “suelo” y “techo”, con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima, y un cuadro de amortización.

1-C.4. Las comisiones.

1-C.5. Otros gastos: tasación, notario, registro.

A la FIPER se deberá adjuntar un documento referido a las cuotas periódicas a pagar frente a diferentes escenarios de evolución de tipos de interés, con valores máximos, medios y mínimos de los tipos de referencia en los últimos quince años. Todo ello te permitirá valorar implicaciones y gastos y adoptar una decisión fundada sobre si te interesa o no suscribir el contrato.

Es importante tener en cuenta varios factores:

-Comisión de apertura

-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: (Ver 3 Inscripción préstamos).

-Notario: la escritura pública del préstamo hipotecario. La factura depende de lo solicitado y está fijada en los aranceles aprobados por Real Decreto.

-Registro de la Propiedad: para la inscripción de la hipoteca. Igual que con los notarios, la factura depende de lo solicitado, y los aranceles están aprobados por Real Decreto.

-Gestión de las escrituras: La escritura, una vez firmada, es enviada por el notario por vía electrónica al registro, con las máximas garantías de seguridad. Además, hay que pagar el impuesto de Acto Jurídico Documentado y llevar copia de la escritura al Registro de la Propiedad. Todo ello se puede hacer ya on line, desde la propia notaría, inmediatamente después de la firma de la escritura. Aun existiendo esta facilidad de hacerlo todo desde la propia notaría, estos trámites los acostumbra a realizar el gestor designado por la entidad de crédito.

-Posibilidad de amortizar anticipadamente

2. Escritura pública ante el notario

Elección del notario:Aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación a un notario para que prepare la escritura pública. Es importante que sepas que el cliente tiene derecho a elegir el notario ante el que quiere otorgar la escritura. El cliente debe comunicar al banco o caja de ahorros el notario con el que quiere firmar el préstamo hipotecario

Derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario: También tienes derecho a examinar el proyecto de escritura

Si estás de acuerdo con el contenido de la escritura, el siguiente paso es acordar una fecha ir a firmarla.

El otorgamiento de la escritura: no es sólo firmar ante el notario. El prestatario deudor puede pedir que se le deje tiempo para leer la escritura y, a continuación, el propio notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario. El contrato, que redacta el notario según la minuta presentada por el banco, suele ser largo, pero es importante prestar la máxima atención, y hacer al notario todas las preguntas que se deseen. Antes de la firma, el notario consultará on-line los libros del Catastro y del Registro de la Propiedad, en cuanto la aplicación esté disponible, para comprobar que no hay ningún tipo de carga o limitación sobrevenidas.Este es el último momento para aclarar todas las dudas que puedas tener, porque, una vez firmada la escritura, no te podrás volver atrás.

Quién firma: El apoderado o apoderados del banco; los que reciben el préstamo; los dueños del inmueble que se hipoteca. Normalmente son la misma persona el propietario y quien recibe el préstamo, pero no es necesario que sea así. Es posible que una persona reciba el préstamo y que sea otra la que dé en garantía un inmueble que le pertenece.

Fianza: A veces el banco puede exigir que, además de la garantía de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Es necesario tener mucho cuidado con ello porque si el prestatario deja de pagar, la entidad puede pedir a la persona que prestó fianza que devuelva el préstamo pendiente de pago por entero y de una vez, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes para hacer frente a la deuda.

Documentos a guardar: Es recomendable que el cliente conserve la copia simple de la escritura pública del préstamo hipotecario firmada ante el notario, así como los sucesivos documentos de pago de cuotas, para comprobar que se ajustan a lo pactado. El cliente recibirá la copia simple, junto con las liquidaciones de los impuestos y gastos correspondientes, normalmente de la gestoría de la entidad financiera. También puedes solicitar al notario directamente la copia simple del préstamo hipotecario.

3. Inscripción del préstamo

Para que la hipoteca produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Para ello, inmediatamente después de la firma, el notario enviará vía on-line al Registro de la Propiedad la copia electrónica autorizada notarial, que es un documento público y que tiene el mismo valor que la copia en papel.

También se debe liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto varía en cada Comunidad Autónoma, y su cuantía es el resultado de aplicar un porcentaje (que va del el 0’75% al 1’5%, según la Comunidad Autónoma) a la cantidad total garantizada (atención, no al capital del préstamo, sino a todo lo garantizado por la hipoteca, que es el capital, más intereses y costas, y que, como orientación, suele acercarse a la mitad del doble del capital del préstamo). Hoy se puede pagar este impuesto desde la notaría por vía electrónica, lo que te ahorrará tiempo y desplazamiento.

4. Cancelación

Es una operación posterior al préstamo, el último acto una vez que se haya pagado totalmente aquél. cuando el préstamo se abona íntegramente, la hipoteca, que es la garantía de que ese prestamo se va a pagar, deja de tener sentido y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro, la cancelación de hipoteca.

Es necesario, por tanto, una escritura pública ante notario, la de cancelación de hipoteca, cuyos gastos serán de cuenta del deudor, osea, del que pidió la hipoteca o se subrogó en ella. En esta escritura no hace falta que intervenga el deudor, sino que la otorgan los representantes del banco o caja de ahorros diciendo que el deudor devolvió el capital del préstamo con todos sus intereses y gastos y solicitando al registrador de la propiedad que cancele la hipoteca. Una vez firmada ante notario se lleva dicha escritura al Registro, donde se inscribe, quedando el inmueble "libre de esta carga".

5. Gastos de la hipoteca

Relación orientativa de los gastos totales que pagará la persona que solicite el préstamo:

Previos al otorgamiento de la escritura pública: La entidad financiera efectuará una tasación del o de los inmuebles que se pretenden hipotecar, a cargo de una sociedad especializada.

Solicitará información al Registro de la Propiedad para comprobar que no existen cargas que afecten a aquél e impidan la operación -básicamente otras hipotecas o embargos-.

Los gastos de estos trámites han de ser abonados, si se han efectuado, aunque finalmente no se llegue a conceder el préstamo.

Gastos que se pagan cuando se firma la escritura pública.

-Comisión de apertura:

-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:

-Notario: la escritura pública del préstamo hipotecario. La factura depende de lo solicitado y está fijada en los aranceles aprobados por Real Decreto.

-Registro de la Propiedad: para la inscripción de la hipoteca. Igual que con los notarios, la factura depende de lo solicitado, y los aranceles están aprobados por Real Decreto.

Es importante tener en cuenta, a la hora de hacer los cálculos, que éstos son los gastos del préstamo hipotecario. Si éste va precedido de una compraventa, se devengarán otros gastos.

6. Novación y subrogación de préstamo

Los cambios del mercado crediticio en los últimos años hacen que las personas que tienen contratado un préstamo hipotecario con una entidad de crédito puedan encontrarse con que el interés que pagan es superior al interés medio existente en el mercado. Existe la opción de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés o, si no es posible, trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.

Para facilitar estas operaciones y abaratar los costes se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que distingue dos supuestos:

Novación del préstamo hipotecario: Consiste simplemente en un acuerdo con tu banco o caja de ahorros para ampliar o reducir el capital, modificar el plazo de duración pactado, las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo. También se puede pactar la prestación o modificación de las garantías personales. Es una buena solución ya que los gastos son mínimos. Tanto la escritura notarial como los gastos de registro están fuertemente rebajados, y además en el caso de modificación del plazo y de lo que afecte al interés no hay que pagar impuesto alguno porque la ley declara que esta operación está exenta de ellos. Es posible, no obstante, que la entidad cobre una comisión, que se suele denominar ‘Comisión por modificación de las condiciones”, si está pactada en la escritura de hipoteca.

Subrogación del préstamo hipotecario: Si no consigues la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente te concedió el préstamo cabe la posibilidad de trasladarlo a otra entidad, quedándose sin él el banco o caja que te lo concedió inicialmente. Es lo que se llama subrogación de entidad acreedora. El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que ofrezca mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen, y la nueva entidad no podrá cobrar después comisiones o gastos que no se hayan pactado en esa oferta. A continuación, la nueva entidad financiera notifica por conducto notarial la oferta a la antigua entidad, la cual puede emitir, en el plazo de 7 días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la cantidad exacta que se le debe, aunque la entidad no está jurídicamente obligada a expedir esta certificación. Entregada la certificación, durante los 15 días naturales siguientes, a contar desde la notificación, la entidad acreedora puede asumir las condiciones de interés que ofrecía la otra entidad, es decir, puede igualar la oferta de la nueva entidad, lo que deberá manifestar ante el mismo notario que le efectuó la notificación, con lo cual no proseguiría la subrogación. A tal fin, en el plazo de los 10 días hábiles, deberá trasladar al deudor oferta vinculante igualando o mejorando las condiciones de la otra entidad. Si la entidad primitiva no emite la certificación en 7 días, o, aunque la emita, no evita la subrogación en el plazo de 15 días en los términos expuestos, se procede al otorgamiento de la escritura pública de subrogación. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el préstamo hipotecario existente, respetándose las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de interés, a la duración, o a ambas.

El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias, porque, como en la novación, tanto los aranceles de la escritura como los del registro están rebajados (los honorarios notariales son los correspondientes a los documentos sin cuantía, y los registrales tienen en cuenta la cifra del capital pendiente de amortizar con una reducción del 90%), y no hay que pagar impuestos.Habrá que abonar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación o de cambio de entidad acreedora. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, Si el interés preexistente es fijo no hay ninguna limitación legal. Por lo que es conveniente consultar la comisión establecida para tal supuesto, la cual vendrá recogida en la escritura de constitución del préstamo hipotecario. la nueva entidad habrá también, quizá, que pagar una comisión de apertura que es totalmente libre y viene determinada por la negociación con el cliente. Se trata de un dato más a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción del interés.